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Das Problem

Der Bau von Windkraft­an­lagen führt zu empfind­li­chen negativen Auswir­kungen bei Wohnge­bäuden, die sich in einer mehr oder weniger nahen Entfer­nung von Windkraft­an­lagen befinden. Deren Bewohner sind Lärm, Schat­ten­wurf am Tage und Blink­feuer in der Nacht ausge­setzt. Das berichten Makler und Betrof­fene. Das hat auch Jürgen Hasse, Geograph, Pädagoge und Stadt­for­scher und Professor für Geogra­phie und die Didaktik der Geogra­phie am Institut für Human­geo­gra­phie der Goethe-Univer­sität in Frank­furt am Main in einer Unter­su­chung für Norddeutsch­land bestä­tigt, nachzu­lesen in der Allge­meinen Immobi­li­en­zei­tung, H. 8/2003.

Wegen mangelnder Unter­stüt­zung der Behörden musste sich Prof. Hasse auf Angaben von Maklern stützen. „Drei Makler sehen Wertein­bußen zwischen 20 und 30 % und zwei Unter­nehmen siedeln die Abschläge zwischen 5 und 10 % und ein weiteres bei 10 bis 20 % an. Die meisten Befragten (9) geben aber an, eine Quanti­fi­zie­rung sei kaum möglich, weil zahlreiche Inter­es­senten vom Kauf Abstand nehmen, wenn sie von WKA in der Nähe des Wohngrund­stü­ckes erfahren. Ein in Schleswig-Holstein großräumig agierender Makler merkt an: „Selbst einzelne Windmühlen sind verkaufs­hin­dernd! Wenn dann teilweise 10 – 15 Mühlen konzen­triert stehen, ist ein Verkauf von Immobi­lien fast ausge­schlossen.“

Wohnge­fühl und Mietwert werden beein­träch­tigt

Professor Hasse betont den Bestands­wert­ver­lust. Aber auch das Wohnge­fühl leidet. Wer sich ein Eigen­heim auf dem Lande erworben hat, sucht das ruhige und natur­nahe wohnen. Dieses Wohnge­fühl wird durch Windkraft­an­lagen in der Nähe drama­tisch beein­träch­tigt. Diese Beein­träch­ti­gung ist aller­dings schwer messbar. Hilfs­weise kann auch für Selbst­nutzer von Wohnei­gentum eine mögliche Beein­träch­ti­gung der örtli­chen Vergleichs­miete heran­ge­zogen werden. Für Vermieter von Wohnei­gentum ist die Mietent­wick­lung direkt Maßstab für einen Wohnwert­ver­lust. Sinkt die Vergleichs­miete in Wohnge­genden nach dem Bau von Windkraft­an­lagen oder steigt nicht so an wie in vergleich­baren Wohnge­bieten ohne Windkraft­an­lagen in der Nähe, ist dies Maßstab für einen Wohnwert­ver­lust.

Der Bestands­wert­ver­lust hat drama­ti­sche Folgen

Wer in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleibt, wird den Bestands­wert­ver­lust zunächst nicht wahrnehmen. Wer aber sein Haus verkaufen will, wird einen merklich gerin­geren Preis erzielen. Das betrifft junge Familien, die beruf­lich mobil bleiben wollen. Wer vom Land in ein Ballungs­zen­trum ziehen will, wird es dann noch schwerer haben. Und es betrifft ältere Menschen. Sie werden den Wertver­lust schmerz­lich erfahren, wenn sie im Alter ihr Haus verkaufen wollen. Ihr altes Haus bringt weniger ein, um vielleicht eine Eigen­tums­woh­nung zu kaufen. Oder sie erzielen weniger Geld, um sich ein betreutes Wohnen leisten zu können.

Betroffen ist auch, wer weiterhin in seinem Haus bleibt. Kredite für einen alters­ge­rechten Umbau oder für Moder­ni­sie­rungs- und Energie­spar­maß­nahmen können schwie­riger erhält­lich oder teurer werden. Der Grund dafür: Mit dem Verkehrs­wert des Hauses müssen Banken den Belei­hungs­wert für eine Kredit­si­che­rung herab­setzen. Wer sein Haus bereits weitge­hend abbezahlt hat wird dies bei kleinen Darlehen kaum merken, wenn sein Haus nicht extrem durch die Windkraft­an­lage beein­träch­tigt wird. Aber: Je größer das Darlehen und je geringer der Belei­hungs­wert, desto größer die negativen Auswir­kungen für den Häusle­bauer.

Fazit:

Grund­be­sitzer der WKA-Stand­orte werden durch hohe Pacht­ein­nahmen und Betreiber durch subven­tio­nierte hohe Einspei­se­ver­gü­tungen profi­tieren. Dagegen werden Häusle­bauer einseitig betroffen. Das ist eine Umver­tei­lung von Klein auf Groß. Sie steht im krassen Gegen­satz dazu, was die Politik sonst fordert. Ihr erklärtes Ziel ist eher eine Vertei­lung von Groß auf Klein.

Die Lösung

Der Gesetz­geber ist aufge­for­dert, für einen Ersatz des Wertver­lustes von Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mern durch den Investor von Windkraft­an­lagen zu sorgen. Es ist nur gerecht, dass der Nutznießer von Windkraft­an­lagen den Geschä­digten von Windkraft­an­lagen einen Ausgleich zahlt.

Die Ausgleich muss bereits vor Baube­ginn festge­stellt werden. Dann weiß der Bauherr, was auf ihn zukommt und er kann dieses Wissen mit in die Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung einfließen lassen. Die Ausgleichs­zah­lung muss ebenso in die Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung einfließen wie die Notwen­dig­keit, ein Rückstel­lung für Rückbau einer Windkraft­an­lage zu bilden.

Anhalts­punkte für die Ausgleichs­zah­lung können die in der Vergan­gen­heit beobach­teten Bestands­wert­ver­luste sein. Die Übertrag­bar­keit von einem auf das andere Objekt ist aber grund­sätz­lich proble­ma­tisch. Außerdem müssen immer auch mögliche Wertver­luste durch techni­sche Alterung und die Nachfra­ge­ent­wick­lung vor allem auch wegen der demogra­phi­schen Entwick­lung berück­sich­tigt werden.

Einen Lösungs­an­satz bilden die Belei­hungs­werte, die Banken und Bauspar­kassen für die dingliche Siche­rung von Bau- und Moder­ni­sie­rungs­dar­lehen ansetzen. Diese Belei­hungs­werte berück­sich­tigen die Markt­si­tua­tion. Sie dürfen nicht zu hoch sein, damit die Bank oder Bauspar­kasse bei Leistungs­aus­fall des Schuld­ners bei der Verwer­tung des Objekts keinen Verlust erleidet. Anderer­seits darf der Belei­hungs­wert nicht zu niedrig sein, weil mögliche Kunden ansonsten zu einem Konkur­ren­zin­stitut gehen.

Es müssen die Abschläge vom Belei­hungs­wert festge­stellt werden, die Banken und Bauspar­kassen bei Objekten in der Nähe von Windkraft­an­lagen zugrunde legen. Es gibt Hinweise darauf, dass dieser Abschlag 20 Prozent beträgt, ähnlich wie bei Objekten in der Nähe von Flughäfen. Ob dieser Abschlag generell zugrunde gelegt werden kann, lässt sich durch eine Befragen von Banken-, Sparkassen- und Bauspar­kas­sen­ver­bänden leicht feststellen.

1.

Der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tümer muss im engen zeitli­chen Zusam­men­hang mit dem Bau der Windkraft­an­lage eine Entschä­di­gung erhalten in Höhe der Diffe­renz von Belei­hungs­wert vor und nach Bau der Windkraft­an­lage. Dabei müssen Erhöhungen des Belei­hungs­wertes durch zwischen­zeit­liche Verbes­se­rungen der Gebäu­de­sub­stanz heraus­ge­rechnet werden.

2.

Der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tümer muss während der gesamten Laufzeit der Windkraft­an­lage monat­lich (ersatz­weise jährlich) eine Entschä­di­gung für den Wohnwert­ver­lust erhalten in Höhe der Auswir­kungen auf die Vergleichs­miete.

3.

Der maßgeb­liche Wert für die Berech­nung der Gundsteuer muss an den Bestands­wert­ver­lust angepasst werden. Die Reduzie­rung der Grund­steuer entlastet den Haus- und Wohnungs­ei­gen­tümer.

Konse­quenzen für die Gemeinde

Eine gerin­gere Grund­steuer führt zu Einnah­me­aus­fällen der Gemeinde. Auf diese Weise wird die Gemeinde zu einer abwägenden Beurtei­lung gezwungen. Bisher können Inves­toren einseitig mit dem Verspre­chen von Gewer­be­steu­er­auf­kommen auf die Gemeinden zugehen. Negative Auswir­kungen durch Wegzug von Bewoh­nern und negative Auswir­kungen auf das Einkom­men­steu­er­auf­kommen sind noch nicht konkret und werden von den Gemeinden oft ignoriert. 

 Hinter­grund

Warum sind Ausgleichs­zah­lungen beim Bau von Windkraft­an­lagen jetzt dringend?

Ausgleichs­zah­lungen für den Wertver­lust von Immobi­lien sind grund­sätz­lich zu fordern, wenn dieser durch Profit anderer ausge­löst worden ist. Gleiches gilt für öffent­liche Infra­struk­tur­maß­nahmen, die der Allge­mein­heit dienen, einzelne Bürger aber einseitig betreffen.

Mit dem Bau von Windkraft­an­lagen hat die einsei­tige Belas­tung von Bürgern aber eine neue, bisher nicht vorstell­bare Dimen­sion erreicht. Dies erfor­dert neue Schritte wie Ausgleichs­zah­lungen:

  • Der Bau von Autobahnen, Umgehungs­straßen, Indus­trie­be­trieben und öffent­li­chen Einrich­tungen betraf immer Wohnge­biete am Rande von Freiflä­chen, die grund­sätz­lich für spätere Erschlie­ßungs­maß­nahmen möglich waren. Auch wenn Bewohner eine solche Erschlie­ßung nicht erwarten mussten, konnten sie diese aber auch nicht ausschließen.

  • Das ist zumin­dest bei Windkraft­an­lagen im Wald völlig anders. Dort waren und sind weiterhin fast alle Baumaß­nahmen ausge­schlossen. Für Windkraft­an­lagen wurde für alle überra­schend eine Ausnahme gemacht. Das konnten Bauherren, die bewusst in der Nähe von Waldrän­dern gebaut und oft für diese attrak­tiven Bauplätze hohe Preise gezahlt haben, in keiner Weise vorher­sehen.

  • Es waren immer Einzel­maß­nahmen, dort eine Umgehungs­straße, dort eine Indus­trie­an­lage. Mit der Energie­wende wird plötz­lich in ganz Deutsch­land eine Lawine von Baumaß­nahmen von Windkraft­an­lagen ausge­löst und das in bisher unbelas­teten Gebieten.

  • Eine so einseitig negative Belas­tung der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tümer wie jetzt bei Windkraft­an­lagen gab es bisher nicht. Durch eine neue Autobahn in der Nähe können die Immobi­li­en­werte durchaus auch steigen, weil ein bisher abseits gelegene Gemeinde für Gewer­be­an­sied­lungen attraktiv und als Wohnstandort für in der Stadt arbei­tende Menschen leichter erreichbar wird.

Am 13. Februar 2014 haben wir den  Bundes­mi­nister der Justiz auf diese Defizite aufmerksam gemacht und Lösungen aufge­zeigt. Sorgen Sie für Fairness, Herr Maas.


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