Windkraft weht Werte weg – wirklich!

Unter dem Titel “Windkraft weht Werte weg” haben wir uns bereits im April 2014 mit den Auswir­kungen des Windener­gie­aus­baus auf Immobi­li­en­preise beschäf­tigt. Gegen­über dem damaligen Bundes­mi­nister der Justiz  forderten wir adäquate Entschä­di­gungs­re­ge­lungen – eine Forde­rung, die der Verband Haus & Grund ebenfalls geltend machte. Leider blieb der Gesetz­geber eine Reaktion schuldig. In NRW bemühte sich die rot-grüne Landes­re­gie­rung sogar darum, die windkraft­be­dingten Wertver­luste in Abrede zu stellen. 

Ende Januar 2019 – der Wissen­schaft sei Dank! – ist die Fakten­lage deutlich

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Dr. Karl-Heinz Glandorf, Verfasser des Briefes an den damals zustän­digen Minister und exzel­lenter Kenner des Sujets, hat die Klarheit bringende Studie und ihre Impli­ka­tionen zusam­men­ge­fasst: 

 

Wertver­lust von Immobi­lien durch Windkraft nicht mehr anzuzwei­feln

Mit Presse­mit­tei­lung vom 21.01.2019 hat das RWI – Leibniz Institut für Wirtschafts­for­schung – auf seine Studie „Local Cost for Global Benefit: The Case of Wind Turbines“ hinge­wiesen. Die neue deutsche Studie knüpft an wegwei­sende inter­na­tio­nale Forschung an und ist deswegen in engli­scher Sprache veröf­fent­licht worden.  Die RWI-Studie dokumen­tiert die Auswir­kungen von Windkraft­an­lagen in Deutsch­land. Die Presse­mit­tei­lung fasst für die deutsche Öffent­lich­keit zusammen:

     

Die wichtigsten Ergeb­nisse:

  • Windkraft­an­lagen, die in einem Abstand von einem Kilometer von einem Einfa­mi­li­en­haus errichtet werden, führen im Durch­schnitt zu einer Preis­sen­kung der Immobilie um 7,1 Prozent.
  • Mit zuneh­mendem Abstand von der Windkraft­an­lage verrin­gert sich der Effekt. Bei einem Abstand von acht bis neun Kilome­tern haben Windkraft­an­lagen keine Auswir­kungen mehr auf die Immobi­li­en­preise.
  • Den Wertver­lust der Immobi­lien führen die Forscher auf die negativen Auswir­kungen von Windrä­dern auf ihre unmit­tel­bare Umgebung zurück – etwa durch Lärm und die Störung des Landschafts­bildes.
  • Wie die RWI-Studie zeigt, erleiden nicht alle Immobi­lien den gleichen Wertver­lust: Am stärksten betroffen sind alte Häuser in ländli­chen Gebieten. Hier kann der Wertver­lust inner­halb des Ein-Kilometer-Radius sogar 23 Prozent betragen. Dagegen verlieren Häuser in Stadt­rand­lage bei gleicher Entfer­nung zu einer Windkraft­an­lage kaum an Wert. Dies könnte daran liegen, dass in städti­schen Gebieten Störungen des Landschafts­bildes oder Lärm weniger auffallen als auf dem Land.
 

Weiter heißt es in der Presse­mit­tei­lung:

Auch wenn Windkraft eine wichtige Rolle für den Erfolg der Energie­wende spielt, können die Auswir­kungen für Immobi­li­en­be­sitzer im Einzel­fall gravie­rend sein“, sagt Manuel Frondel, Leiter des Kompe­tenz­be­reichs „Umwelt und Ressourcen“ am RWI. „Die Instal­la­tion einer Windkraft­an­lage kann für Hausbe­sitzer einen Vermö­gens­ver­lust von mehreren zehntau­send Euro bedeuten.

Frühe Aussagen zum Wertver­lust von Immobi­lien durch Windkraft…

Mit der neuen RWI-Studie erhält die Diskus­sion über Immobi­li­en­wert­ver­lust durch Windkraft­an­lagen eine neue Qualität. Makler und betrof­fene Hausbe­sitzer stellen es seit langem fest: Der Wert ihrer Immobi­lien sinkt in der Nachbar­schaft von Windkraft­an­lagen teilweise drama­tisch. Jürgen Hasse, Professor für Geogra­phie und  Didaktik der Geogra­phie am Institut für Human­geo­gra­phie der Goethe-Univer­sität in Frank­furt am Main, bestä­tigt das in einer Unter­su­chung für Norddeutsch­land  (Allge­meinen Immobi­li­en­zei­tung, Heft 8/2003). Fazit Prof. Hasse: „…drei Makler sehen Wertein­bußen zwischen 20 und 30 % und zwei Unter­nehmen siedeln die Abschläge zwischen 5 und 10 % und ein weiteres bei 10 bis 20 % an. Die meisten Befragten (9) geben aber an, eine Quanti­fi­zie­rung sei kaum möglich, weil zahlreiche Inter­es­senten vom Kauf Abstand nehmen, wenn sie von WKA in der Nähe des Wohngrund­stü­ckes erfahren.“ Hasse zitiert einen in Schleswig-Holstein großräumig agierender Makler mit den Worten: „Selbst einzelne Windmühlen sind verkaufs­hin­dernd! Wenn dann teilweise 10 – 15 Mühlen konzen­triert stehen, ist ein Verkauf von Immobi­lien fast ausge­schlossen.

…und harscher Wider­stand von der Windkraft­lobby

Solche für die Windkraft­branche unlieb­samen Äußerungen wurden aber bisher vehement angezwei­felt. In der KLIMARETTER.INFO vom 5.12.2014 heißt es unter der Überschrift „Windkraft und Werte von Immobi­lien“ :

Die These vom Wertver­lust wird in vielen Bürger­foren und Initia­tiven gegen geplante Windener­gie­vor­haben angeführt. Auch Haus- und Grund­be­sit­zer­ver­bände sprechen von einem Zusam­men­hang zwischen der Windener­gie­nut­zung und der Preis­min­de­rungen von Immobi­lien: “Durch den Bau von Windrä­dern droht zum Teil massiver Wertver­lust von benach­barten Grund­stü­cken und Wohnge­bäuden”, sagt Ottmar Wernicke, Geschäfts­führer des Landes­ver­bands Haus und Grund Württem­berg . Verluste von 30 Prozent und mehr bis zur Unver­käuf­lich­keit der Immobi­lien seien die Folge. Konkrete Fälle seien ihm nicht bekannt, räumt Wernicke ein. Die Zahlen gingen auf Branchen­um­fragen zurück. Die aller­dings basieren ledig­lich auf Schät­zungen. Konkrete Erfah­rung mit der Vermitt­lung von Immobi­lien in der Nähe von Windener­gie­an­lagen haben nur die wenigsten befragten Makler.

Weiter wird nach der Zwischen­über­schrift „Auf Urteil der Makler ist nicht immer Verlass“ auch die Studie von Prof. Hasse in Frage gestellt:

Die meist­zi­tierte Blitz­be­fra­gung von Immobi­li­en­mak­lern der Univer­sität Frank­furt ist elf Jahre alt und war auf die küsten­nahen Regionen Ostfries­lands und Schleswig-Holstein beschränkt.

und der Energie­wen­de­po­litik

Während bereits 2014 und davor im Ausland wissen­schaft­liche Studien den Wertver­lust von Immobi­lien in der Nachbar­schaft von Windkraft­an­lagen dokumen­tiert haben, wurde dies in Deutsch­land auch von Politik noch geleugnet:

  • Vergleichs­weise harmlos ist noch die Antwort auf eine parla­men­ta­ri­sche Anfrage der FDP-Fraktion im baden-württem­ber­gi­schen Landtag nach Erkennt­nissen der Landes­re­gie­rung über windkraft­be­dingte Wertver­luste. Die Landes­re­gie­rung teilte mit Datum vom 25.03.2014 mit: „Der Landes­re­gie­rung liegen dazu keine statis­ti­schen Erkennt­nisse vor.“ Offenbar reicht es der Landes­re­gie­rung in Stutt­gart, sich auf eigene Erhebungen zu berufen. So kann man ein Thema, das die Bürger bewegt, abwehren.
  • Syste­ma­tisch ging man in Nordrhein-Westfalen vor. Noch unter der Ägide der rot-grünen Landes­re­gie­rung wurde das Thema Windkraft und Immobi­li­en­wert­ver­lust auf einer Veran­stal­tung am 22. November 2016 in Biele­feld disku­tiert. In der Dokumen­ta­tion der Veran­stal­tung „Fakten­check Windenergie und Immobi­li­en­preise“ der Energie­Agentur NRW werden Makler­um­fragen als nicht aussa­ge­fähig und bestehenden Verfahren der Immobi­li­en­be­wer­tung als metho­disch nicht ausrei­chend bezeichnet. Bisher vorlie­gende lokale Studien werden als nicht eindeutig bezeichnet. Eine metho­disch saubere und gleich­zeitig prakti­kable Unter­su­chungs­mög­lich­keit sieht man nicht.
  • Wörtlich heißt es im Fakten­check „ Um auf diesem Wege wissen­schaft­lich eindeu­tige Aussagen zu erlangen, müsste in den beiden modell­haft unter­suchten Gebieten eine – statis­tisch betrachtet – hinrei­chend große Zahl von Verkäufen statt­finden, um die Ermitt­lung von Durch­schnitts­werten zu ermög­li­chen. Um ein vollstän­diges Bild der Markt­ent­wick­lung zu erhalten, müsste zudem neben der Erfas­sung der getätigten Verkäufe auch die Wertent­wick­lung des Bestands erhoben werden, was einen hohen Aufwand erfor­dert. Auch nicht zustande gekom­mene Käufe müssten erfasst werden. Um Verfäl­schungen zu vermeiden, müsste ausge­schlossen sein, dass inner­halb der betrach­teten Gebiete andere Einfluss­fak­toren als die Windener­gie­an­lagen (wie zum Beispiel Abwan­de­rung oder größere Verän­de­rungen in der Infra­struktur) wirksam werden.“ Damit wird weitere Forschung in Frage gestellt und das das Thema Wertver­lust von Immobi­lien durch Windkraft zu Grabe getragen.

 

Was die neue Studie für das Streit­thema Wertver­lust von Immobi­lien bedeutet

Die Studie des RWI ist die passende Antwort auf diese von der damaligen Landes­po­litik in NRW gestützte einsei­tige und enge wissen­schaft­liche Sicht. Für die Studie hat das RWI knapp 3 Millionen Verkaufs­an­ge­bote ausge­wertet, die in der Zeit zwischen 2007 und 2015 auf dem Online-Portal Immoscout24 erschienen sind. Die Zahl der Fälle dürfte daher ausrei­chend sein. Auch die Metho­den­zweifel dürften ausge­räumt sein. Die Auswir­kungen auf Immobi­li­en­preise wurden mittels eines hedoni­schen Preis­mo­dells geschätzt, das neben vielen Eigen­schaften der Häuser und der sozio­öko­no­mi­schen Umgebung die exakte Distanz zwischen den Windkraft­an­lagen und den betrach­teten Einfa­mi­li­en­häu­sern berück­sich­tigt, heißt es in der Presse­mit­tei­lung. In der Studie wird dies näher erläu­tert. Die hedoni­sche Bewer­tungs­me­thode hat sich inter­na­tional seit den 1990er Jahren durch­ge­setzt und wird auch vom Stati­schen Bundesamt für die Preis­stei­ge­rungs­sta­tistik verwendet. 

Dr. oec. Karl-Heinz Glandorf – 04.02.2019

 

 

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