Wir fordern FAIRNESS

 


VERANTWOR­TUNG-NATURSCHUTZ-GESUNDHEIT-FAIRNESS-SERIOSITÄT


  

Das Problem

Der Bau von Windkraft­an­la­gen führt zu empfind­li­chen negati­ven Auswir­kun­gen bei Wohnge­bäu­den, die sich in einer mehr oder weniger nahen Entfer­nung von Windkraft­an­la­gen befin­den. Deren Bewoh­ner sind Lärm, Schat­ten­wurf am Tage und Blink­feuer in der Nacht ausge­setzt. Das berich­ten Makler und Betrof­fene. Das hat auch Jürgen Hasse, Geograph, Pädagoge und Stadt­for­scher und Profes­sor für Geogra­phie und die Didak­tik der Geogra­phie am Insti­tut für Human­geo­gra­phie der Goethe-Univer­si­tät in Frank­furt am Main in einer Unter­su­chung für Norddeutsch­land bestä­tigt, nachzu­le­sen in der Allge­mei­nen Immobi­li­en­zei­tung, H. 8/2003.

Wegen mangeln­der Unter­stüt­zung der Behör­den musste sich Prof. Hasse auf Angaben von Maklern stützen. „Drei Makler sehen Wertein­bu­ßen zwischen 20 und 30 % und zwei Unter­neh­men siedeln die Abschläge zwischen 5 und 10 % und ein weite­res bei 10 bis 20 % an. Die meisten Befrag­ten (9) geben aber an, eine Quanti­fi­zie­rung sei kaum möglich, weil zahlrei­che Inter­es­sen­ten vom Kauf Abstand nehmen, wenn sie von WKA in der Nähe des Wohngrund­stü­ckes erfah­ren. Ein in Schles­wig-Holstein großräu­mig agieren­der Makler merkt an: „Selbst einzelne Windmüh­len sind verkaufs­hin­dernd! Wenn dann teilweise 10 – 15 Mühlen konzen­triert stehen, ist ein Verkauf von Immobi­lien fast ausge­schlos­sen.“

Wohnge­fühl und Mietwert werden beein­träch­tigt

Profes­sor Hasse betont den Bestands­wert­ver­lust. Aber auch das Wohnge­fühl leidet. Wer sich ein Eigen­heim auf dem Lande erwor­ben hat, sucht das ruhige und natur­nahe wohnen. Dieses Wohnge­fühl wird durch Windkraft­an­la­gen in der Nähe drama­tisch beein­träch­tigt. Diese Beein­träch­ti­gung ist aller­dings schwer messbar. Hilfs­weise kann auch für Selbst­nut­zer von Wohnei­gen­tum eine mögli­che Beein­träch­ti­gung der örtli­chen Vergleichs­miete heran­ge­zo­gen werden. Für Vermie­ter von Wohnei­gen­tum ist die Mietent­wick­lung direkt Maßstab für einen Wohnwert­ver­lust. Sinkt die Vergleichs­miete in Wohnge­gen­den nach dem Bau von Windkraft­an­la­gen oder steigt nicht so an wie in vergleich­ba­ren Wohnge­bie­ten ohne Windkraft­an­la­gen in der Nähe, ist dies Maßstab für einen Wohnwert­ver­lust.

Der Bestands­wert­ver­lust hat drama­ti­sche Folgen

Wer in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleibt, wird den Bestands­wert­ver­lust zunächst nicht wahrneh­men. Wer aber sein Haus verkau­fen will, wird einen merklich gerin­ge­ren Preis erzie­len. Das betrifft junge Familien, die beruf­lich mobil bleiben wollen. Wer vom Land in ein Ballungs­zen­trum ziehen will, wird es dann noch schwe­rer haben. Und es betrifft ältere Menschen. Sie werden den Wertver­lust schmerz­lich erfah­ren, wenn sie im Alter ihr Haus verkau­fen wollen. Ihr altes Haus bringt weniger ein, um vielleicht eine Eigen­tums­woh­nung zu kaufen. Oder sie erzie­len weniger Geld, um sich ein betreu­tes Wohnen leisten zu können.

Betrof­fen ist auch, wer weiter­hin in seinem Haus bleibt. Kredite für einen alters­ge­rech­ten Umbau oder für Moder­ni­sie­rungs- und Energie­spar­maß­nah­men können schwie­ri­ger erhält­lich oder teurer werden. Der Grund dafür: Mit dem Verkehrs­wert des Hauses müssen Banken den Belei­hungs­wert für eine Kredit­si­che­rung herab­set­zen. Wer sein Haus bereits weitge­hend abbezahlt hat wird dies bei kleinen Darle­hen kaum merken, wenn sein Haus nicht extrem durch die Windkraft­an­lage beein­träch­tigt wird. Aber: Je größer das Darle­hen und je gerin­ger der Belei­hungs­wert, desto größer die negati­ven Auswir­kun­gen für den Häusle­bauer.

Fazit:

Grund­be­sit­zer der WKA-Stand­orte werden durch hohe Pacht­ein­nah­men und Betrei­ber durch subven­tio­nierte hohe Einspei­se­ver­gü­tun­gen profi­tie­ren. Dagegen werden Häusle­bauer einsei­tig betrof­fen. Das ist eine Umver­tei­lung von Klein auf Groß. Sie steht im krassen Gegen­satz dazu, was die Politik sonst fordert. Ihr erklär­tes Ziel ist eher eine Vertei­lung von Groß auf Klein.

Die Lösung

Der Gesetz­ge­ber ist aufge­for­dert, für einen Ersatz des Wertver­lus­tes von Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mern durch den Inves­tor von Windkraft­an­la­gen zu sorgen. Es ist nur gerecht, dass der Nutznie­ßer von Windkraft­an­la­gen den Geschä­dig­ten von Windkraft­an­la­gen einen Ausgleich zahlt.

Die Ausgleich muss bereits vor Baube­ginn festge­stellt werden. Dann weiß der Bauherr, was auf ihn zukommt und er kann dieses Wissen mit in die Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung einflie­ßen lassen. Die Ausgleichs­zah­lung muss ebenso in die Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung einflie­ßen wie die Notwen­dig­keit, ein Rückstel­lung für Rückbau einer Windkraft­an­lage zu bilden.

Anhalts­punkte für die Ausgleichs­zah­lung können die in der Vergan­gen­heit beobach­te­ten Bestands­wert­ver­luste sein. Die Übertrag­bar­keit von einem auf das andere Objekt ist aber grund­sätz­lich proble­ma­tisch. Außer­dem müssen immer auch mögli­che Wertver­luste durch techni­sche Alterung und die Nachfra­ge­ent­wick­lung vor allem auch wegen der demogra­phi­schen Entwick­lung berück­sich­tigt werden.

Einen Lösungs­an­satz bilden die Belei­hungs­werte, die Banken und Bauspar­kas­sen für die dingli­che Siche­rung von Bau- und Moder­ni­sie­rungs­dar­le­hen anset­zen. Diese Belei­hungs­werte berück­sich­ti­gen die Markt­si­tua­tion. Sie dürfen nicht zu hoch sein, damit die Bank oder Bauspar­kasse bei Leistungs­aus­fall des Schuld­ners bei der Verwer­tung des Objekts keinen Verlust erlei­det. Anderer­seits darf der Belei­hungs­wert nicht zu niedrig sein, weil mögli­che Kunden ansons­ten zu einem Konkur­renz­in­sti­tut gehen.

Es müssen die Abschläge vom Belei­hungs­wert festge­stellt werden, die Banken und Bauspar­kas­sen bei Objek­ten in der Nähe von Windkraft­an­la­gen zugrunde legen. Es gibt Hinweise darauf, dass dieser Abschlag 20 Prozent beträgt, ähnlich wie bei Objek­ten in der Nähe von Flughä­fen. Ob dieser Abschlag generell zugrunde gelegt werden kann, lässt sich durch eine Befra­gen von Banken‑, Sparkas­sen- und Bauspar­kas­sen­ver­bän­den leicht feststel­len.

1.

Der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mer muss im engen zeitli­chen Zusam­men­hang mit dem Bau der Windkraft­an­lage eine Entschä­di­gung erhal­ten in Höhe der Diffe­renz von Belei­hungs­wert vor und nach Bau der Windkraft­an­lage. Dabei müssen Erhöhun­gen des Belei­hungs­wer­tes durch zwischen­zeit­li­che Verbes­se­run­gen der Gebäu­de­sub­stanz heraus­ge­rech­net werden.

2.

Der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mer muss während der gesam­ten Laufzeit der Windkraft­an­lage monat­lich (ersatz­weise jährlich) eine Entschä­di­gung für den Wohnwert­ver­lust erhal­ten in Höhe der Auswir­kun­gen auf die Vergleichs­miete.

3.

Der maßgeb­li­che Wert für die Berech­nung der Gundsteuer muss an den Bestands­wert­ver­lust angepasst werden. Die Reduzie­rung der Grund­steuer entlas­tet den Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mer.

Konse­quen­zen für die Gemeinde

Eine gerin­gere Grund­steuer führt zu Einnah­me­aus­fäl­len der Gemeinde. Auf diese Weise wird die Gemeinde zu einer abwägen­den Beurtei­lung gezwun­gen. Bisher können Inves­to­ren einsei­tig mit dem Verspre­chen von Gewer­be­steu­er­auf­kom­men auf die Gemein­den zugehen. Negative Auswir­kun­gen durch Wegzug von Bewoh­nern und negative Auswir­kun­gen auf das Einkom­men­steu­er­auf­kom­men sind noch nicht konkret und werden von den Gemein­den oft ignoriert. 

 Hinter­grund

Warum sind Ausgleichs­zah­lun­gen beim Bau von Windkraft­an­la­gen jetzt dringend?

Ausgleichs­zah­lun­gen für den Wertver­lust von Immobi­lien sind grund­sätz­lich zu fordern, wenn dieser durch Profit anderer ausge­löst worden ist. Gleiches gilt für öffent­li­che Infra­struk­tur­maß­nah­men, die der Allge­mein­heit dienen, einzelne Bürger aber einsei­tig betref­fen.

Mit dem Bau von Windkraft­an­la­gen hat die einsei­tige Belas­tung von Bürgern aber eine neue, bisher nicht vorstell­bare Dimen­sion erreicht. Dies erfor­dert neue Schritte wie Ausgleichs­zah­lun­gen:

  • Der Bau von Autobah­nen, Umgehungs­stra­ßen, Indus­trie­be­trie­ben und öffent­li­chen Einrich­tun­gen betraf immer Wohnge­biete am Rande von Freiflä­chen, die grund­sätz­lich für spätere Erschlie­ßungs­maß­nah­men möglich waren. Auch wenn Bewoh­ner eine solche Erschlie­ßung nicht erwar­ten mussten, konnten sie diese aber auch nicht ausschlie­ßen.

  • Das ist zumin­dest bei Windkraft­an­la­gen im Wald völlig anders. Dort waren und sind weiter­hin fast alle Baumaß­nah­men ausge­schlos­sen. Für Windkraft­an­la­gen wurde für alle überra­schend eine Ausnahme gemacht. Das konnten Bauher­ren, die bewusst in der Nähe von Waldrän­dern gebaut und oft für diese attrak­ti­ven Bauplätze hohe Preise gezahlt haben, in keiner Weise vorher­se­hen.

  • Es waren immer Einzel­maß­nah­men, dort eine Umgehungs­straße, dort eine Indus­trie­an­lage. Mit der Energie­wende wird plötz­lich in ganz Deutsch­land eine Lawine von Baumaß­nah­men von Windkraft­an­la­gen ausge­löst und das in bisher unbelas­te­ten Gebie­ten.

  • Eine so einsei­tig negative Belas­tung der Haus- und Wohnungs­ei­gen­tü­mer wie jetzt bei Windkraft­an­la­gen gab es bisher nicht. Durch eine neue Autobahn in der Nähe können die Immobi­li­en­werte durch­aus auch steigen, weil ein bisher abseits gelegene Gemeinde für Gewer­be­an­sied­lun­gen attrak­tiv und als Wohnstand­ort für in der Stadt arbei­tende Menschen leich­ter erreich­bar wird.

Am 13. Februar 2014 haben wir den  Bundes­mi­nis­ter der Justiz auf diese Defizite aufmerk­sam gemacht und Lösun­gen aufge­zeigt. Sorgen Sie für Fairness, Herr Maas.


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