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Das Problem
Der Bau von Windkraftanlagen führt zu empfindlichen negativen Auswirkungen bei Wohngebäuden, die sich in einer mehr oder weniger nahen Entfernung von Windkraftanlagen befinden. Deren Bewohner sind Lärm, Schattenwurf am Tage und Blinkfeuer in der Nacht ausgesetzt. Das berichten Makler und Betroffene. Das hat auch Jürgen Hasse, Geograph, Pädagoge und Stadtforscher und Professor für Geographie und die Didaktik der Geographie am Institut für Humangeographie der Goethe-Universität in Frankfurt am Main in einer Untersuchung für Norddeutschland bestätigt, nachzulesen in der Allgemeinen Immobilienzeitung, H. 8/2003.
Wegen mangelnder Unterstützung der Behörden musste sich Prof. Hasse auf Angaben von Maklern stützen. „Drei Makler sehen Werteinbußen zwischen 20 und 30 % und zwei Unternehmen siedeln die Abschläge zwischen 5 und 10 % und ein weiteres bei 10 bis 20 % an. Die meisten Befragten (9) geben aber an, eine Quantifizierung sei kaum möglich, weil zahlreiche Interessenten vom Kauf Abstand nehmen, wenn sie von WKA in der Nähe des Wohngrundstückes erfahren. Ein in Schleswig-Holstein großräumig agierender Makler merkt an: „Selbst einzelne Windmühlen sind verkaufshindernd! Wenn dann teilweise 10 – 15 Mühlen konzentriert stehen, ist ein Verkauf von Immobilien fast ausgeschlossen.“
Wohngefühl und Mietwert werden beeinträchtigt
Professor Hasse betont den Bestandswertverlust. Aber auch das Wohngefühl leidet. Wer sich ein Eigenheim auf dem Lande erworben hat, sucht das ruhige und naturnahe wohnen. Dieses Wohngefühl wird durch Windkraftanlagen in der Nähe dramatisch beeinträchtigt. Diese Beeinträchtigung ist allerdings schwer messbar. Hilfsweise kann auch für Selbstnutzer von Wohneigentum eine mögliche Beeinträchtigung der örtlichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Für Vermieter von Wohneigentum ist die Mietentwicklung direkt Maßstab für einen Wohnwertverlust. Sinkt die Vergleichsmiete in Wohngegenden nach dem Bau von Windkraftanlagen oder steigt nicht so an wie in vergleichbaren Wohngebieten ohne Windkraftanlagen in der Nähe, ist dies Maßstab für einen Wohnwertverlust.
Der Bestandswertverlust hat dramatische Folgen
Wer in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleibt, wird den Bestandswertverlust zunächst nicht wahrnehmen. Wer aber sein Haus verkaufen will, wird einen merklich geringeren Preis erzielen. Das betrifft junge Familien, die beruflich mobil bleiben wollen. Wer vom Land in ein Ballungszentrum ziehen will, wird es dann noch schwerer haben. Und es betrifft ältere Menschen. Sie werden den Wertverlust schmerzlich erfahren, wenn sie im Alter ihr Haus verkaufen wollen. Ihr altes Haus bringt weniger ein, um vielleicht eine Eigentumswohnung zu kaufen. Oder sie erzielen weniger Geld, um sich ein betreutes Wohnen leisten zu können.
Betroffen ist auch, wer weiterhin in seinem Haus bleibt. Kredite für einen altersgerechten Umbau oder für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen können schwieriger erhältlich oder teurer werden. Der Grund dafür: Mit dem Verkehrswert des Hauses müssen Banken den Beleihungswert für eine Kreditsicherung herabsetzen. Wer sein Haus bereits weitgehend abbezahlt hat wird dies bei kleinen Darlehen kaum merken, wenn sein Haus nicht extrem durch die Windkraftanlage beeinträchtigt wird. Aber: Je größer das Darlehen und je geringer der Beleihungswert, desto größer die negativen Auswirkungen für den Häuslebauer.
Fazit:
Grundbesitzer der WKA-Standorte werden durch hohe Pachteinnahmen und Betreiber durch subventionierte hohe Einspeisevergütungen profitieren. Dagegen werden Häuslebauer einseitig betroffen. Das ist eine Umverteilung von Klein auf Groß. Sie steht im krassen Gegensatz dazu, was die Politik sonst fordert. Ihr erklärtes Ziel ist eher eine Verteilung von Groß auf Klein.
Die Lösung
Der Gesetzgeber ist aufgefordert, für einen Ersatz des Wertverlustes von Haus- und Wohnungseigentümern durch den Investor von Windkraftanlagen zu sorgen. Es ist nur gerecht, dass der Nutznießer von Windkraftanlagen den Geschädigten von Windkraftanlagen einen Ausgleich zahlt.
Die Ausgleich muss bereits vor Baubeginn festgestellt werden. Dann weiß der Bauherr, was auf ihn zukommt und er kann dieses Wissen mit in die Investitionsentscheidung einfließen lassen. Die Ausgleichszahlung muss ebenso in die Investitionsentscheidung einfließen wie die Notwendigkeit, ein Rückstellung für Rückbau einer Windkraftanlage zu bilden.
Anhaltspunkte für die Ausgleichszahlung können die in der Vergangenheit beobachteten Bestandswertverluste sein. Die Übertragbarkeit von einem auf das andere Objekt ist aber grundsätzlich problematisch. Außerdem müssen immer auch mögliche Wertverluste durch technische Alterung und die Nachfrageentwicklung vor allem auch wegen der demographischen Entwicklung berücksichtigt werden.
Einen Lösungsansatz bilden die Beleihungswerte, die Banken und Bausparkassen für die dingliche Sicherung von Bau- und Modernisierungsdarlehen ansetzen. Diese Beleihungswerte berücksichtigen die Marktsituation. Sie dürfen nicht zu hoch sein, damit die Bank oder Bausparkasse bei Leistungsausfall des Schuldners bei der Verwertung des Objekts keinen Verlust erleidet. Andererseits darf der Beleihungswert nicht zu niedrig sein, weil mögliche Kunden ansonsten zu einem Konkurrenzinstitut gehen.
Es müssen die Abschläge vom Beleihungswert festgestellt werden, die Banken und Bausparkassen bei Objekten in der Nähe von Windkraftanlagen zugrunde legen. Es gibt Hinweise darauf, dass dieser Abschlag 20 Prozent beträgt, ähnlich wie bei Objekten in der Nähe von Flughäfen. Ob dieser Abschlag generell zugrunde gelegt werden kann, lässt sich durch eine Befragen von Banken‑, Sparkassen- und Bausparkassenverbänden leicht feststellen.
1.
Der Haus- und Wohnungseigentümer muss im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Bau der Windkraftanlage eine Entschädigung erhalten in Höhe der Differenz von Beleihungswert vor und nach Bau der Windkraftanlage. Dabei müssen Erhöhungen des Beleihungswertes durch zwischenzeitliche Verbesserungen der Gebäudesubstanz herausgerechnet werden.
2.
Der Haus- und Wohnungseigentümer muss während der gesamten Laufzeit der Windkraftanlage monatlich (ersatzweise jährlich) eine Entschädigung für den Wohnwertverlust erhalten in Höhe der Auswirkungen auf die Vergleichsmiete.
3.
Der maßgebliche Wert für die Berechnung der Gundsteuer muss an den Bestandswertverlust angepasst werden. Die Reduzierung der Grundsteuer entlastet den Haus- und Wohnungseigentümer.
Konsequenzen für die Gemeinde
Eine geringere Grundsteuer führt zu Einnahmeausfällen der Gemeinde. Auf diese Weise wird die Gemeinde zu einer abwägenden Beurteilung gezwungen. Bisher können Investoren einseitig mit dem Versprechen von Gewerbesteueraufkommen auf die Gemeinden zugehen. Negative Auswirkungen durch Wegzug von Bewohnern und negative Auswirkungen auf das Einkommensteueraufkommen sind noch nicht konkret und werden von den Gemeinden oft ignoriert.
Hintergrund Warum sind Ausgleichszahlungen beim Bau von Windkraftanlagen jetzt dringend? Ausgleichszahlungen für den Wertverlust von Immobilien sind grundsätzlich zu fordern, wenn dieser durch Profit anderer ausgelöst worden ist. Gleiches gilt für öffentliche Infrastrukturmaßnahmen, die der Allgemeinheit dienen, einzelne Bürger aber einseitig betreffen. Mit dem Bau von Windkraftanlagen hat die einseitige Belastung von Bürgern aber eine neue, bisher nicht vorstellbare Dimension erreicht. Dies erfordert neue Schritte wie Ausgleichszahlungen:
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Am 13. Februar 2014 haben wir den Bundesminister der Justiz auf diese Defizite aufmerksam gemacht und Lösungen aufgezeigt. Sorgen Sie für Fairness, Herr Maas.
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